L'expert immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier, qu'il soit d'habitation, d'entreprise, commercial, agricole, forestier, fonds de commerce... La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise. Elle est difficile à appréhender, car elle est évolutive, objective, technique, juridique mais jamais purement mathématique. En effet, l'expert analyse la situation d'un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un moment précis.
L'analyse du bien pour en déterminer la valeur
C'est une des premières missions de l'expert. Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques.
La mission de l'expert consiste à mettre en oeuvre, toutes les diligences indispensables dans le cadre de la mission qui lui est confiée aux fins de déterminer cette valeur.
Une erreur ou une analyse erronée pouvant toujours générer un préjudice, il devra donc mettre en oeuvre tous les éléments permettant de justifier la valeur déterminée du bien.
Cette valeur peut se traduire de manière différente en fonction de sa nature :
* Valeur locative.
* Valeur vénale libre.
* Valeur vénale occupée.
* Valeur hypothécaire.
* Valeur d'un droit au bail.
* Valeur d'utilité.
* Analyse d'un marché immobilier.
La mission de conseil
Celle-ci prolonge ou anticipe l'expertise. Elle porte sur la stratégie, la gestion, l'analyse du patrimoine et sur l'opportunité de préconiser certaines mutations à titre onéreux ou à titre gratuit.
La mission de conseil est donc de plus en plus complexe, par sa diversité et le panel de compétences qu'elle requiert.
Les cas d'interventlon de l'expert immobilier
Les recours à une évaluation immobilière sont nombreux, notamment dans les cas suivants :
* Gestion patrimoniale.
* Achat, vente et échange d'immeuble.
Pour les particuliers
* Partage successoral, donation-partage.
* Sortie de communauté, d'indivision.
* Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant).
Dans l'environnement des baux
* Fixation du loyer (initial ou de renouvellement).
* Fixation de l'indemnité d'éviction.
Dans la vie de l'entreprise
* Analyse et/ou expertise des actifs immobiliers dans le cadre des fusions, apports, cessions, achats, provisions comptables.
* Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
* Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
* Expertise dans le cadre d'une recherche de financement - Appréciation des garanties immobilières.
* Expertise dans le cadre de vente forcée - Détermination de la mise à prix (saisie, liquidation...).
Les autres missions
Le législateur a rendu obligatoires certains diagnostics réalisés dans un souci de protéger la santé du consommateur et l'état du bâti et du non bâti.
À cet effet, il convient d'indiquer que certaines missions complémentaires peuvent être effectuées par des techniciens habilités: dresser les diagnostics amiante, plomb, états parasitaires mais aussi recherche de radon et légionellose ainsi que mettre en évidence les problématiques de pollution des sols qui influencent lourdement la valeur vénale du bien immobilier.
En s’adressant à un «expert immobilier», le prescripteur doit avoir la garantie d’obtenir sécurité, compétence et responsabilité.