Vous envisagez de réaliser un investissement locatif outre-mer
La LODEOM (Loi de développement économique des Outre-mer) a adapté le dispositif de défiscalisation Scellier (Loi de finances rectificative du 30 décembre 2008) pour les investissements réalisés en Outre-mer, dispositif applicable jusqu’en 2017.
Opérations éligibles au dispositif
Plusieurs types d’investissement permettent de bénéficier de la réduction d’impôt :
• la construction d’un logement par le contribuable • l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• l’acquisition de logements anciens qui font l’objet de travaux importants de réhabilitation
• l’acquisition de logements qui ne satisfont pas aux critères de décence et font l’objet de la part de l’acquéreur de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques proches des logements anciens
• l’acquisition de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés par l’acquéreur en logement.
L’acquisition de logements neufs ou anciens à réhabiliter doit intervenir entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017 et les autres types d’investissement doivent faire l’objet d’un dépôt de permis de construire entre ces mêmes dates. L’achèvement des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de l’année suivant la délivrance du permis de construire.
Un logement est considéré comme fiscalement achevé lorsqu’il est habitable dans des conditions normales. Le simple «clos et couvert» ne suffit donc pas. Il doit par exemple être possible d’accéder au logement, celui-ci doit être branché aux réseaux (eau, électricité, etc...).
Dans tous les cas, ces investissements doivent être situés en outre-mer (les DOM, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Wallis et Futuna , Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et Saint-Pierre-et-Miquelon).
Option de l’investisseur
L’investisseur a le choix entre deux options:
• le dispositif Scellier Outre-mer classique lui permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans. Il s’engage à respecter sur cette durée certains plafonds de loyers
• le dispositif Scellier Outre-mer intermédiaire lui permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 9, 12 ou 15 ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers plus contraignants ainsi qu’à louer à des locataires sous conditions de ressources.
Engagement pris par l’investisseur
L’engagement, notamment en terme de durée, dépend donc de l’option choisie. Dans les deux cas, il s’engage à louer le logement non meublé à titre de résidence principale du locataire. La location doit intervenir dans un délai maximun de 12 mois à compter de l’achèvement ou de l’acquisition.
En cas de non respect de l’engagement, la réduction d’impôt est remise en cause.
Montant de la réduction
La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions) dans la limite de 300 000 €. Le prix de revient comprend le montant total de l’investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires de l’architecte, frais notariés, frais de dossier, etc ...).
Dispositif Scellier Outre-mer classique
L’investiseur qui opte pour ce dispositif s’engage à louer le loge-
ment à titre de résidence principale pour une durée de 9 ans. Il bénéficie d’un taux de réduction d’impôt de 40 % étalé sur la même durée (35 % pour les investissements réalisés en 2012 et 2013).
Il doit respecter les plafonds de loyer suivants pour les baux conclus en 2010 : 12,04 € (loyer mensuel au m2 hors char- ges) dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte, 15,33 € dans les autre territoires ultramarins.
Dispositif Scellier Outre-mer intermédiaire
L’investisseur qui opte pour le Scellier Outre-mer intermédiaire bénéficie du même taux de réduction d’impôt de 40 % (35 % pour les investissements réalisés entre les années 2014 et 2017). Il bénéficie d’un avantage supplémentaire, un abattement spécifique de 30 % sur les revenus locatifs.
Si, à l’issue de la période de location initiale de 9 ans, le bien reste loué dans les conditions prévues par le dispositif intermédiaire, il pourra bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt de 2 % du prix de revient du logement pendant 6 années supplementaires, par période de 3 ans.
En Scellier outre-mer intermédiaire, les plafonds de loyer mensuel par m2 hors charges sont de 9,63 € dans les DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte et de 12,78 € dans les autres territoires ultramarins.
Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition (revenus 2008 ou 2009) ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement qui en 2010 est de :
- dans les DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte :
• Personne seule : 25 929 €
• Couple : 34 629 €
• Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 41 641 €
• Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 50 267€
• Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 59 136 €
• Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 66 645 €
• Majoration par pers. à charge à partir de la 5ème : 7 435 €
- dans les autres territoires ultramarins:
• Personne seule : 22 883 € • Couple : 42 321 €
• Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 44 769 €
• Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 47 217 €
• Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 50 487 €
• Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 53 759 €
• Majoration par pers. à charge à partir de la 5ème : 3 433 €
A SAVOIR
- si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’IR des six années suivantes - au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement
- en secteur intermédiaire uniquement, le locataire ne peut faire partie du foyer fiscal du bailleur. Il ne ne peut être ni un ascendant, ni un descendant du propriétaire.
Documents à fournir à l’Administration fiscale
Les documents que doit joindre le contribuable à sa décla- ration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, pour béné- ficier de la réduction d’impôt Scellier sont précisés par le decret du 8 juillet 2009.
La demande de défiscalisation doit être formulée dans une note annexe à la déclaration de revenus conforme à un formulaire type comportant :
-l’identité et l’adresse du contribuable,
-l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer,
-le montant du loyer mensuel,
-l’engagement de louer le logement nu à usage d’habita- tion principale pendant une durée minimal de neuf ans.
Le contribuable doit également fournir une copie du bail, ainsi que, le cas échéant, une copie de la déclaration d’ouverture de chantier et de la déclaration d’achèvement des travaux pour les immeubles que le contribuable fait construire.
Pour les logements vétustes que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, celui-ci doit également fournir un état descriptif du logement et une attestation d’un professionnel avant et après réalisation des travaux.
Article 199 septvicies du Code Général des Impôts
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